フラット35が団信付きになると何が変わる?【まとめ】

説明

2017年10月1日の申し込み受付分からフラット35の制度が変更されることが決まりました。

これまでもフラット35は時代のの変化に合わせて細かな修正を続けながらより便利な住宅ローンへと改善されてきましたが、今回の制度変更はそのなかでもかなり大きな変更となります。

フラット35が団信付きになって何が変わるのかをまずまとめると

  • フラット35が団信付きになり保険料が金利に上乗せ
  • 年払いだった団信保険料が毎月の返済にプラスされ実質月払いに
  • 機構団信の保障内容もさらに見直されてより安心できるものに
  • 新3大疾病付機構団信の借り入れ金利は+0.24%
  • フラット35Sの金利引き下げが▲0.3%から▲0.25%にダウン
  • 保険料の上乗せ分だけ金利があがるため審査が厳しくなる場合も
  • 団信保険に加入しない場合は団信なしの金利に

といった変化になります。

簡単に言えば

団信保険料が払いやすくなって、保障はさらに充実。保険料はこれまでよりも少しお得になるという制度変更です。

実質的にはこれまでとほとんど変わらないのですが、住宅ローンの金利比較をする際に、一般の住宅ローンと比較しやすくなることと、団信が充実して保険料が払いやすくなることがメリットになるでしょう。

デメリットとしては団信保険料分が上乗せされて金利が上がりますが、収入に関する基準はこれまでのところ変わらないため上限ギリギリでの借り入れの場合審査が厳しくなる。フラット35Sの金利引き下げ幅が少なくなる。といったことが考えられます。

10月1日申し込み分から適用ということで、今の借り入れ希望額で通るか落ちるかわからないギリギリの線で審査にのぞむという方はあまり時間はありませんが制度変更以前に審査の申し込みをしておくことをおすすめします。

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フラット35が団信付きを詳しく解説

計算

上でまとめた各項目をここではさらに詳しく解説します

フラット35団信付で保険料の支払い方は?

フラット35団信付についての説明をフラット35の公式サイトで見てみると2017年10月申し込み分から

団信の加入に必要な費用が【フラット35】(買取型)の月々の返済金に含まれ、別途の特約料の支払いが不要になります。また、保障内容を身体障害者手帳の交付や要介護認定などの公的制度と関連付けることにより、お客さまにわかりやすくするとともに保障内容を充実させます。

とざっくりとその概要が書いてあります。このことによりどのような変化があるのでしょうか?

まず、これまでフラット35は団信保険は原則加入で希望する場合に機構団信に別途申し込みをして加入するという仕組みになっていました。団信保険料の支払いは自己負担で年払いが原則。年に一回まとめて保険料の支払いを行う形です。

これがフラット35団信付の制度変更によって団信保険料相当分が金利にプラスされ毎月の返済額に上乗せして支払うという形になるのです。

いってみれば、年払いだった保険料が実質的な月払いになるということ。

現在人気が高い住宅ローンの多くが団信保険料は銀行が負担とか、団信保険料無料と書いてあります。

実はこういった銀行でも団信保険料を別途払わないだけで実際には金利に上乗せされて払っているのです。

つまり、団信付になることによってフラット35の場合も金利に上乗せされこういった住宅ローンと同じ条件になるということです。

一般的に団信保険料は実質金利として計算すると、0.3%程度金利が上乗せされるとされています。

つまりこれまでのフラット35であれば、例えば1.06%で借りている場合には団信保険料を含めると1.36%の金利で返済しているのと同じでした。

フラット35団信付の場合にはこれが最初から上乗せされた形の金利となります。他の住宅ローンと比較する場合にもよりわかりやすくなったということもできるでしょう。

フラット35団信付の借り入れ金利

加入する団信保険 フラット35借入金利
新機構団信 新機構団信付のフラット35金利
新機構団信デュエット 新機構団信付の金利+0.18%
新3大疾病付機構団信 新機構団信付の金利+0.24%

上乗せされる金利にもよりますが、現在発表されている団信付の金利を見ると、別途団信保険料を支払っていた場合よりもフラット35団信付のほうが保険料支払い金額の面では少しお得になると考えられます。

 

保障内容がさらに充実って何が変わる?

この制度変更によってフラット35の機構団信の保障内容がさらに充実するといわれています。実際にどのような点が充実して、どのようなメリットがあるのかをチェックしましょう。

まずフラット35の団体信用生命保険は加入者が死亡・所定の身体障害状態になった場合に、それ以降のフラット35の債務の返済が不要になる生命保険のことを言います。

団体信用生命保険に加入していれば万が一の事故や病気の場合にも借金が家族に残るという心配がない、安心のための保険だということがわかります。

ではその保障内容の変化した部分ですが。まず通常の機構団信はこれまで

  • 高度障害保障
  • 死亡保障

だった保障内容が新機構団信では

  • 身体障害保障
  • 死亡保障

に変わります。身体障害保障とは

●身体障害状態になられ、次の@とAをともに満たしたとき @ 保障開始日以後の傷害または疾病を原因として、身体障害者福祉法(※1)に定める障害の級別が1級または2級の障害に該当したこと。(※2) A @に定める障害に対して、同法に基づき、障害の級別が1級または2級である身体障害者手帳の交付があったこと。

となりこれまでの高度障害保障よりもはっきりとした区分になったことがわかります。

また3大疾病付機構団信はさらに充実し

  • 3大疾病保障
  • 高度障害保障
  • 死亡保障

だった補償範囲が

  • 介護保障
  • 3大疾病保障
  • 身体障害保障
  • 死亡保障

に広がりました。

これまであった、ガン、心筋梗塞、脳卒中という3大疾病の保障に加えて、

●要介護状態になられ、次の@またはAのいずれかに該当したとき @保障開始日以後の傷害または疾病を原因として公的介護保険制度(※3)による要介護認定を受け、要介護2以上(※4)に該当していると認定されたこと。 A保障開始日以後の傷害または疾病を原因として、引受保険会社の定める所定の要件を満たすことが、医師による診断で確定されたこと。

という条件がプラスされたのです。介護保険制度の要介護2以上に該当する場合その時点で保険が支払われることになるということで、確かにより充実していることがわかります。

ここまで条件が良くなると、これまでの機構団信に加入していた方にとってはかなり悔しい内容になっているといっても過言ではありません。

フラット35Sの金利引き下げが▲0.3%から▲0.25%に改悪?

長期優良住宅や省エネルギー性、耐震性などを備えた住宅の場合、当初10年間または5年間金利引き下げの優遇が受けられるフラット35Sの金利引き下げ幅が10月からは小さくなることになります。

この部分だけをみるとひき下げ幅が小さくなるということで改悪となりますが、実はフラット35は子育て支援型・と地域活性型という金利引き下げプランが現在設定されており、これらは条件を満たす場合に当初5年間▲0.25%金利引き下げを受けることができます。

このフラット35子育て支援型、フラット35地域活性化型はフラット35Sと併用することができるため最大で▲0.5%の金利引き下げが受けられる場合もあるということで、引き下げ幅が少なくなったのではないでしょうか。

いずれにしても、金利引き下げによって、団信付で上乗せされる金利上昇分が相殺されますから、利用できる場合には積極的に利用したい制度であることには変わりありません。

団信に加入しない場合には団信なしの金利に

フラット35団信付の金利となるということで、フラット35も団体信用生命保険への加入が必須になりそうですが、実際にはそうではありません。

これまでと同様に健康面に問題があり団体信用生命保険に加入できない場合には団信に加入する必要はありません。この場合団信なしの金利が適用されることになります。ですから健康面の問題で他の住宅ローンが借りられないという方も新制度になってフラット35に申し込めないという事態は避けられます。

ただし当サイトでも何度も繰り返していますが、新制度で金利が安くなるからといって団体信用生命保険に加入しないというのはおすすめしません。

フラット35も団信生命保険の加入率は90%を超えます。加入せずに借入れすることは将来大きなリスクを抱えることになりますから、しっかりと考えましょう。

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フラット35団信付で審査が厳しくなる?

計算

フラット35は審査が甘い場合がある、特に収入面でほかの住宅ローンの審査に通らなかった方におすすめ。

というのが当サイトのフラット35審査に対する評価ですが、実はフラット35団信付になることで審査が厳しくなる面があるとも言われています。

どういった点で審査が厳しくなると考えられるのでしょうか。

団信生命保険料が金利に上乗せされることによって金利が上昇します。一般的に言われている計算式では団信保険を金利に上乗せすると0.3%金利が上がることになります。

フラット35もおそらく、2017年10月からはほぼ間違いなく、金利が0.3%近く上昇することになるはずです。

金利が上昇することによって同じ金額を借りるとしても借り入れ総額が増えることになり、返済額も当然増えます。つまり返済負担比率が上昇することになるのです。

フラット35の場合、年収に対する総返済額の割合で収入の基準が決まっています。

金利が上がれば総返済額の割合が高くなるため、現在の基準でギリギリ返済負担比率を満たしているという場合、新しい制度では金利が上がってしまい基準に通らないということもありえるのです。

0.3%金利が上昇すると条件は大きく変わります。

現在借入れを検討中、もしくはフラット35を9月に申し込むか、10月に申し込むか迷っているという場合この違いがメリットになるのかデメリットになるのかをしっかりと判断する必要があるでしょう。

また、金利もじわじわ上昇している今、1ヶ月の金利の上昇幅がどれくらいになるのかも考えなければいけません。金利予想も踏まえた判断が必要になります。

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