住宅ローンの審査基準は同じ?甘い銀行がある?

住宅ローンの審査基準は金融機関によって違う

金利

住宅ローンに限らず、ローンの審査基準は金融機関によって大きく違います。審査基準ガイドのような統一の基準はありません。

ですから、A銀行の住宅ローン審査には通ったがB銀行では落ちたという話はよくあります。

この場合、B銀行の住宅ローンが厳しくA銀行の審査が甘いと思われるかもしれませんが、決してそのようなことはありません。

銀行などの金融機関は、利用者から預かったお金を運用して利益を得るのが仕事です。運用するということは、お金を貸し付けて利息とともに返済してもらうということです。

その運用の一部に住宅ローンがあるわけですから、ローン申し込み者を審査する際には必ず返済能力があると確信できる人にしか貸し出さないはずです。

特に「ゼロ金利政策」が導入されるほど低金利の時代ですから、銀行などの金融機関も住宅ローンのような低金利の商品では利益が出にくい状態ですので、住宅ローン審査が甘い銀行など存在しないと考えるべきだと思います。

では、先ほどのA銀行とB銀行の話はどういうことなのか?それは、ズバリ!銀行によって審査する着目点が違うということなのです。

言い換えると、銀行によって審査基準が違うということです。

銀行ごとの傾向を見てみると、地域密着型の信用金庫や地方銀行のほうが大手メガバンク、都市銀行よりも審査基準はゆるくなる傾向があります。

これは住宅ローンを借りる、優良顧客の獲得競争という面があるために起こること。大手で審査に落ちた場合にはこういった銀行が選択肢になることを覚えておいて損はありません。

住宅ローンでは何を審査するの?

審査の目的はただ一つ!“ちゃんと返済してくれる能力があるか?”ということに尽きます。

そのためには、「住宅ローンを借りる人に対する評価」と「ローンの対象となる物件(マイホーム)に対する評価」の2項目の審査があります。

審査基準が甘いとか厳しいと言われるのは、銀行によってこれらに対する評価に差があるからなのです。

個人に対する審査内容は?

住宅ローンは数十年単位の長期間に渡るローンなので、「安定継続した収入が見込めるか」が最大のポイントになります。

そのために、第一に審査されるのが「勤務先」です。以下の要件が審査されます。

業種・勤務形態…公務員や医者、大企業の社長などが有利です。その次は、正社員、契約社員、派遣社員、パート・アルバイトと続きます。「倒産しにくい勤務先」と「クビになりにくい雇用契約」が高評価につながります。

勤続年数…勤続年数は、長いほど「安定している」と判断されます。一般的に住宅ローン審査には、3年以上の勤続年数が必要といわれています。ですから、転職する予定がある人は住宅ローンの申し込みは転職前に実行したほうが良いでしょう。

年収…多いほど安泰です。金融機関によって異なりますが、最低でも200万円から300万円の年収は欲しいところです。ちなみに、年収によって返済額を算出する「年収負担率」があり、上限は金融機関によって異なりますが、おおよそ25%から35%以内に設定されていることが多いようです。

算出方法は「年間返済額 ÷ 年収」で求められます。

他のローンの利用状況も審査されます!

住宅ローンを申込む前に、ご自身のお金周りを整理しておく必要があります。現在ローンを抱えている人は、なるべく完済してから申し込んだ方が安全です。

マイカーローンなど金額の大きなローンが残っているうちは、完済を貸出し条件にする銀行もあるようです。

カードローンや消費者金融を利用している人は一番印象が悪いですから、そちらの縁を切ってからでないと“望み薄”ですね。

又、クレジットカードやリボ払いの遅延が度重なってある人は、個人信用情報機関にその情報が報告されます。

これらの記録は、支払い遅延があった後で完済しても数年間は残ります。

住宅ローンに限らず、新規でクレジットカードやカードローンを申込み際には個人信用情報は必ず照会されるので、その間は審査に不利になることは覚悟しておいてください。

住宅ローンの物件審査

先ほども申し上げましたように、住宅ローンは長期間に渡るので返済途中でアクシデントが起こる可能性があります。

もし、住宅ローン返済期間中に利用者の会社が倒産してしまったら、もしくは利用者が解雇されてしまったらどうなるのでしょうか?

不幸にも、再就職先が見つからない場合は収入源が絶たれてしまうので、住宅ローンの返済ができなくなってしまいます。

そういった事態に備えて、金融機関は住宅ローンの返済が滞った際に、住宅ローンの対象となる物件を売却して融資資金を回収することを条件に住宅ローンを貸し出します。

これを「担保」と言います。

ですから、金融機関は担保となる物件が住宅ローンで融資する金額に見合っているかどうかを評価しなければなりません。

新築の場合は、住宅の購入金額がそのまま担保評価額に適用されることが多いですが、中古住宅の場合は築年数などの条件により担保評価額が下がってしまいます。

又、あまりに古い住宅の場合は土地だけの評価額になる場合もありますので、そこら辺の審査基準が不明瞭になる場合もあります。

審査が甘いか厳しいかの分かれ目は?

住宅ローンの審査は、これらの要素に基づいて行われます。冒頭で例に挙げたようなA銀行の住宅ローンに通った人がB銀行では落ちてしまったというのは、それぞれの銀行の評価ポイントが違ったということなのです。

つまり、銀行によって勤続年数や勤務先を重視するところもあれば、年収負担率を厳しくしているところがあったり、担保物件を重視するところがあるなど評価基準が様々だということなのです。

ですから、決して金融機関によって審査が甘いとか厳しいということではありません。

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